Podstawowe informacje dla najemców mieszkających w budynkach prywatnych

W przypadku przekazania właścicielom lub ich następcom prawnym nieruchomości następuje zmiana po stronie wynajmującego. Tym samym nowego właściciela zaczynają obowiązywać prawa i obowiązki wynikające z przepisów prawa. Wszystkie nierozwiązane dotychczas stosunki najmu (umowy najmu) nadal obowiązują (pozostają ważne) zgodnie z ich dotychczasową treścią, tylko w miejsce dotychczasowego wynajmującego tj. Miasta Stołecznego Warszawy wchodzi nowy wynajmujący czyli osoba (osoby), która ma prawa do budynku. Sytuacja najemców się nie zmienia dopóki nowy wynajmujący nie zacznie zmieniać warunków obowiązującego stosunku najmu a najemca ich nie przyjmie.

Tak – każda ze stron (właściciel lub najemca) ma prawo wypowiedzieć obowiązujący stosunek najmu (umowę) przy zachowaniu obowiązujących przepisów.

Zgodnie z Ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego nie później niż na koniec miesiąca kalendarzowego właściciel może wypowiedzieć najemcy umowę najmu:

a)  Na miesiąc naprzód gdy:

  • lokator pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali,
  • zalega z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu zapłaty zaległych i bieżących należności,
  • wynajął, podnajął lub oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej zgody właściciela,
  • lokal wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku (nie dotyczy to koniecznej naprawy w lokalu wtedy lokator jest obowiązany opróżnić lokal i przenieść się do lokalu zamiennego, jednak nie dłużej niż na rok). Powyższe dotyczy decyzji nadzoru Budowlanego gdy najemca opłacał czynsz regulowany,
  • gdy przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, i może używać tego lokalu.

b)   Na sześć miesięcy naprzód w przypadku,

  • niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy (dotyczy to lokali, w których czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej,
  • o ile właściciel zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł prawny do innego lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny,
  • na trzy lata naprzód  o ile właściciel zamierza zamieszkać w tym lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do innego lokalu.

Warto pamiętać, że w przypadku, kiedy najemca nie poinformuje wynajmującego o zmianie swojego miejsca pobytu, oświadczenie o wypowiedzeniu umowy pozostawione jako awizo na poczcie, pod ostatnio wskazanym adresem, może zostać uznane za skutecznie doręczone.

Tak, właściciel może podwyższać czynsz za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia, chyba, że strony w umowie ustalą termin dłuższy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie. Podwyżka, w wyniku której, wysokość czynszu przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić w uzasadnionych przypadkach:

  • jeżeli właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk,
  • gdy wysokość nie przekracza w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika przeliczeniowego wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym podwyżkę taką uważa się za uzasadnioną.

Przesłankami podniesienia czynszu albo innych opłat za używanie lokalu mogą być w szczególności inflacja, wzrost kosztów eksploatacji itp. Źródłem informacji o wysokości wskaźnika przeliczeniowego stanowiącego punkt odniesienia do procentowego wzrostu czynszu jest komunikat Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w sprawie średniorocznego wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w roku poprzednim.

Tak, w ciągu dwóch miesięcy od dnia doręczenia najemcy wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu najemca może odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie, którego lokator zajmuje lokal. Skutkiem tej odmowy, która trzeba doręczyć wynajmującemu (najlepiej listem poleconym) jest rozwiązanie stosunku najmu z okresem trzech miesięcy.

Można również zakwestionować podwyżkę wnosząc do Sądu Rejonowego pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości. Udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu (możliwość ta istnieje tylko, gdy wysokość czynszu po podwyżce przekroczy poziom 3% wartości odtworzeniowej lokalu lub następuje w stosunku do stawki czynszu już wyższej niż 3%).

Należy zwrócić uwagę, że istnieje różnica pomiędzy potocznym rozumieniem słowa „czynsz”, a jego prawna definicją.

Czynsz – jest to opłata za używanie lokalu mieszkalnego, wysokość którego ustala właściciel.

Najemca obowiązany jest także do ponoszenia opłat niezależnych od właściciela, a więc opłat za dostawy do lokalu energii, wody i odprowadzanie ścieków, wywozu śmieci. Wysokość tych opłat ustalają dostawcy świadczeń i wynajmujący nie ma na nie wpływu.

Nie – najemca nie uzyska zgody na zamianę obecnie zajmowanego lokalu w budynku prywatnym na lokal w zasobach miasta. Najemca mieszkający w budynku prywatnym nie może skutecznie rozporządzać prawem do lokalu należącym do właściciela.

Możliwość przydziału lokalu dla osób z budynków prywatnych ( ale nie tylko), które nie posiadają tytułu prawnego zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa posiadają osoby spełniające łącznie dwa kryteria tj:

a) na osobę przypada nie więcej niż 6 metrów powierzchni łącznej pokoi z wyłączeniem osób:

  • będących lokatorami zamieszkującymi w lokalach znajdujących się w budynkach prywatnych, którzy byli zobowiązani do uiszczania czynszu regulowanego i którym wypowiedziano umowę najmu na podstawie art. 11 ust. 5 ustawy,
  • będących byłymi lokatorami zamieszkującymi w lokalach znajdujących się w budynkach prywatnych, którzy byli zobowiązani do uiszczania czynszu regulowanego i którym wypowiedziano umowę najmu na podstawie art. 11 ust. 2 pkt. 2 ustawy,

b) osiągają dochód nie przekraczający minimum dochodowego, przy czym minimum dochodowe dla osób:

  • będących lokatorami zamieszkującymi w lokalach znajdujących się w budynkach prywatnych, którzy byli zobowiązani do uiszczania czynszu regulowanego i którym wypowiedziano umowę najmu na podstawie art.11 ust. 5 ustawy,
  • będących byłymi lokatorami zamieszkującymi w lokalach znajdujących się w budynkach prywatnych, którzy byli zobowiązani do uiszczania czynszu regulowanego i którym wypowiedziano umowę najmu na podstawie art. 11 ust. 2 pkt. 2 ustawy,

Zwiększa się o 30%, a w przypadku gospodarstw domowych, dla których jedynym źródłem dochodu jest emerytura, świadczenie przedemerytalne albo świadczenie z tytułu całkowitej niezdolności do pracy oraz do samodzielnej egzystencji o 60%.

Zarząd Dzielnicy może odmówić wynajęcia lokalu komunalnego w sytuacji jeżeli:

  • przekroczone jest minimum dochodowe,
  • wnioskodawca, jego małżonek, osoba pozostająca faktycznie we wspólnym pożyciu lub inna osoba zgłoszona do wspólnego zamieszkiwania posiada tytuł prawny do innego lokalu, budynku mieszkalnego lub jego części i może go używać,
  • w okresie ostatnich pięciu lat przed dniem złożenia wniosku wnioskodawca, jego małżonek lub osoba pozostająca faktycznie we wspólnym pożyciu, dokonali zamiany lokalu, budynku mieszkalnego lub jego części na lokal ( lokale) kwalifikujący do ubiegania się o poprawę warunków zamieszkiwania z mieszkaniowego zasobu, a także, gdy osoby te zbyły pod jakimkolwiek tytułem posiadane prawo do lokalu, budynku mieszkalnego lub jego części,
  • z analizy wniosku oraz sytuacji życiowej, rodzinnej i materialnej ustalonej między innymi w miejscu zamieszkania wnioskodawcy wynika, że występuje rażąca dysproporcja pomiędzy niskimi dochodami wykazanymi przy składaniu wniosku o zawarcie umowy najmu lokalu, a faktycznym stanem majątkowym wnioskodawcy lub osób ubiegających się wraz z nim o najem lokalu.

W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Sąd może również orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego, w szczególności jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu albo nie pojawi się na rozprawie sądowej.

Przez lokal socjalny należy rozumieć lokal nadający się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, którego powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 m2, a w przypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 m2,  przy czym lokal ten może być o obniżonym standardzie.  Umowy najmu lokalu socjalnego mogą być zawierane na okresy nie dłuższe niż 5 lat.

Jeżeli w wyroku orzeczono o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego dwóch lub więcej osób, gmina jest obowiązana zapewnić im co najmniej jeden lokal socjalny.